Fel i fastighet: undersökningsplikt, reklamation och tioårsgränsen

2

Efter ett fastighetsköp upptäcks ibland något som varken köpare eller säljare räknade med: fukt i grunden, en avloppsledning som inte stämmer med beskrivningen eller ett bygglov som aldrig slutfördes. Om köparen har ett krav vid fel i fastighet avgörs av tre frågor: är det ett fel i lagens mening, borde köparen ha upptäckt det själv och har felet anmälts i tid? Den här genomgången tar frågorna i den ordningen och slutar med en checklista för både köpare och säljare.

Vad är fel i en fastighet?

Enligt 4 kap. 19 § jordabalken är fastigheten felaktig om den inte stämmer överens med avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.

Lagen skiljer på två slags fel. Det första är avvikelse från avtalet, till exempel att köpebrevet eller en utfästelse säger att avloppet är nyrenoverat när det inte är det. Det andra är avvikelse från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Då jämförs fastigheten med vad som är normalt för en fastighet av den åldern, i det skicket och till det priset. Därtill kan säljaren enligt praxis bli ansvarig om hen kände till ett väsentligt fel och teg om det.

«Dolt fel» finns inte som begrepp i lagtexten. Det är vardagsspråk för ett fel som fanns vid köpet, som köparen inte kunde upptäcka och som köparen inte behövde räkna med. Slitage som hör till husets ålder är normalt inget fel. Ett tak som är trettio år gammalt och börjar bli slitet är inte felaktigt bara för att det snart behöver bytas.

Undersökningsplikten

Köparen kan inte åberopa fel som hade gått att upptäcka vid en normalt omsorgsfull undersökning av fastigheten. Säljarens ansvar för fel är alltså begränsat av vad köparen själv borde ha sett.

Villaägarnas förbundsjurist Eric Bodin sammanfattar regeln som en ansvarsfördelning: «Säljaren ansvarar för dolda fel och köparen ansvarar för upptäckbara fel».

Vad som är normalt omsorgsfull avgörs i det enskilda fallet och utgår från fastighetens faktiska skick, vad som är normalt för jämförbara fastigheter och omständigheterna vid köpet. Köparen förväntas normalt gå igenom de delar av byggnaden som är åtkomliga, till exempel vind, källare, våtrum, tak, fasad och installationer, och vara uppmärksam på sådant som lukt, fuktfläckar, sprickor och lutande golv. Frågor om det som verkar oklart hör till undersökningen.

Finns det tecken på att något är fel fördjupas plikten. Domstolarna har i praxis uttalat att iakttagbara omständigheter och säljarens egna uppgifter kan göra att köparen måste gå längre än annars, och att köparen vid misstanke om fel kan behöva anlita en sakkunnig. Den som ser en fuktfläck vid grunden och ändå låter bli att ta reda på orsaken har svårt att senare säga att felet var dolt.

Husets ålder och skick

Ålder spelar roll åt två håll. Ett äldre hus bedöms mot vad som är rimligt att vänta av ett hus från samma tid och med samma underhåll. Säljaren svarar alltså inte automatiskt för varje brist i ett gammalt hus. Samtidigt kan åldern öka köparens undersökningsplikt: i ett äldre hus får köparen räkna med att tätskikt och dränering har en begränsad livslängd, att el-, vatten- och avloppsinstallationer kan vara föråldrade och att tak och grund kan behöva särskild kontroll.

Ålder friar ändå inte säljaren från allt. Ett ovanligt eller onormalt fel kan vara dolt även i en gammal byggnad.

Överlåtelsebesiktningen

En överlåtelsebesiktning är ett viktigt hjälpmedel, men den tar inte över köparens undersökningsplikt. Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) skriver att «Besiktningen inkluderar normalt inte installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten.» Det som inte besiktigats framgår av utlåtandet, och därför är det utlåtandet som ska läsas noga.

Formuleringar som «riskkonstruktion», «fortsatt teknisk utredning rekommenderas» eller «ej besiktigat» är signaler som köparen bör följa upp. Står det en misstanke i protokollet som ingen följt upp kan det bli svårt att senare hävda att felet inte gick att upptäcka.

Överlåtelsebesiktning: för och emot

Avvägningen här är en bedömning och inget lagkrav.

Fördelar

• Du får en byggteknisk bedömning av någon med kunskap som en lekman sällan har.
• Anmärkningarna ger underlag för att förhandla om priset eller kräva åtgärder före köpet.
• Utlåtandet visar vad som inte undersökts, så att du kan beställa en fördjupning.

Nackdelar

• Den kostar pengar och tar tid, vilket kan kännas besvärligt i en snabb budgivning.
• Den täcker normalt inte installationer och inte det som sitter dolt i konstruktionen.
• Den kan ge falsk trygghet. Ett utlåtande utan anmärkningar är inget bevis för att huset är felfritt, och varje anmärkning måste följas upp.

Reklamation: inom skälig tid

Köparen måste meddela säljaren om felet inom skälig tid efter att felet märktes eller borde ha märkts (4 kap. 19 a §). Det finns ingen fast dagsgräns. Fristen räknas från upptäckten och inte från att utredningen är klar, så den som väntar på besiktningsmannens slutrapport kan riskera att kravet redan har fallit. Reklamationskravet gäller inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (4 kap. 19 a §).

Praktiskt innebär det ett kort, neutralt meddelande så snart felet är känt. Ett bra meddelande innehåller

• en beskrivning av vad som upptäckts och var,
• datum då det märktes,
• foton eller andra underlag om sådana finns,
• uppgift om att köparen gör felet gällande mot säljaren.

Vilken påföljd du kräver och med vilket belopp kan du precisera när orsaken är utredd. Skicka meddelandet på ett sätt som går att bevisa i efterhand.

Tio år från tillträdet

Enligt 4 kap. 19 b § preskriberas köparens fordran på grund av fel tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts dessförinnan. Fristen kan avbrytas, till exempel genom ett skriftligt krav till säljaren, och börjar då löpa på nytt. Tioårsfristen ersätter inte kravet på reklamation, utan båda reglerna gäller samtidigt. Ett fel som upptäcks åtta år efter tillträdet kan alltså fortfarande vara inom tioårsgränsen och ändå komma för sent om köparen väntat för länge med att meddela säljaren.

Vad kan köparen kräva?

Påföljderna är prisavdrag och, om felet är väsentligt, hävning. Skadestånd kan bli aktuellt om säljaren har lämnat en garanti eller utfästelse eller varit försumlig. Prisavdraget kan räknas utifrån kostnaden för att åtgärda felet eller värdeminskningen, och underlaget bör därför vara en offert eller en utredning från någon som har kunskap om byggnaden. På Lundberg Law presenterar juristbyrån sina områden.

Så förbereder du dig som köpare

• Läs besiktningsutlåtandet i sin helhet och följ upp varje anmärkning och varje «ej besiktigat».
• Ställ frågor skriftligen till säljaren om renoveringar, tidigare skador och bygglov, och spara svaren.
• Anlita sakkunnig om du ser tecken på fukt, sättningar eller gamla ombyggnader.
• Notera datum för tillträdet. Från det datumet räknas tioårsgränsen.
• Reklamera direkt när du märker ett fel, även om du ännu inte vet vad det kostar.

Så förbereder du dig som säljare

Ett krav kan komma flera år efter en försäljning. Säljare gör klokt i att spara besiktningsprotokoll, frågelistor, kvitton på utförda arbeten och korrespondens från affären. Berätta om det du vet. En friskrivning hjälper normalt mindre om säljaren varit tyst om något väsentligt som hen kände till.

Frågor och svar om fel i fastighet

Hur länge kan en säljare hållas ansvarig för fel?

Köparens fordran preskriberas tio år efter tillträdet. Reklamationsfristen löper parallellt och kan göra att kravet faller långt tidigare.

Hjälper en friskrivning säljaren?

Det beror på lydelsen. En allmänt hållen friskrivning om fastighetens skick är betydligt osäkrare än en friskrivning som preciserar vilken risk den avser. Och en friskrivning skyddar inte mot att säljaren underlåtit att upplysa om något väsentligt som säljaren kände till.

Räcker det att jag har en överlåtelsebesiktning?

Nej. Besiktningen är ett underlag, inte ett fritt kort. Köparen måste följa upp anmärkningar och riskkonstruktioner som utlåtandet pekar ut, och en misstanke som lämnats därhän kan senare motverka kravet.

Täcker hemförsäkringen en tvist om fel i huset?

Rättsskyddet i villa- och hemförsäkringen kan täcka en del av kostnaden för ombud. Villkoren varierar, bland annat i fråga om takbelopp, självrisk och hur länge försäkringen har gällt. Kontrollera dem hos ditt försäkringsbolag.

Innan du agerar på ett krav

Handlingarna och fristerna kan bedömas oavsett om du står på köparens eller säljarens sida, och tvister om fel i en fastighet hör till området fastighetstvister och gränsfrågor.

Lagtext: jordabalken (1970:994), 4 kap., på lagen.nu.